شقة بـ 370 000 دينار ومأوى سيارة بـ 20 000 دينار في نفس العقد
الأداء: 7 %الثمن الجملي دون اعتبار الأداء: 390 000 دينار، تحت السقف. الأداء: 390 000 × 7 % = 27 300 دينار. الثمن بكل الأداءات: 417 300 دينار.
الأساسي
حذف الفصل 64 من قانون المالية لسنة 2025 نسبة 13 % التي كانت تُوظّف على المساكن التي يبيعها الباعثون العقاريون، وعوّضها بنسبتين حسب ثمن البيع دون اعتبار الأداء.
| البيع | الأداء | النص |
|---|---|---|
| مسكن اجتماعي وتوابعه، مموّل في إطار تدخلات صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء ومقتنى لدى باعث عقاري | معفى | الإعفاء مُبقى عليه (المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025) |
| مسكن معدّ قصرا للسكن، ثمنه دون اعتبار الأداء لا يتجاوز 400 000 دينار، يبيعه باعث عقاري لفائدة شخص طبيعي أو باعث عقاري عمومي | 7 % | قانون المالية لسنة 2025، الفصل 64 |
| نفس المسكن، ثمنه دون اعتبار الأداء يتجاوز 400 000 دينار | 19 % | قانون المالية لسنة 2025، الفصل 64 |
| توابع (مأوى سيارة، بيت مؤونة، حديقة، مكان في مستودع جماعي) تُباع بعقد منفصل عن عقد المسكن | 19 % في كل الحالات | المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025 |
| مسكن يبيعه باعث غير مرخّص له | 19 % | المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025 |
سقف وليس جدولا بالشرائح
لا تُطبّق النسبة حسب الشرائح بل على كامل الثمن. عند 400 000 دينار دون اعتبار الأداء يبلغ الأداء 28 000 دينار؛ وعند 400 001 دينار يرتفع إلى حوالي 76 000 دينار. دينار واحد إضافي يكلّف المشتري حوالي 48 000 دينار من الأداء.
من المعني
- البائع: باعث عقاري كما تمّ تعريفه بالتشريع الجاري به العمل، أي مرخّص له. تبقى بيوعات المساكن من قبل الباعثين غير المرخّص لهم خاضعة لنسبة 19 %.
- العقار: عقار مبني معدّ قصرا للسكن، مع توابعه بما في ذلك المستودعات الجماعية التابعة له.
- المشتري: شخص طبيعي أو باعث عقاري عمومي. لا يشمل النص غير هذين الصنفين بالنسبة إلى نسبة 7 %.
- غير المعنيين: المحلات التجارية والمكاتب والمحلات ذات الاستعمال المختلط، لأنها غير معدّة قصرا للسكن، والبيوعات بين الخواص لأنها ليست بيوعات باعثين.
سقف 400 000 دينار: ما يدخل في الثمن
تُحدّد النسبة على أساس ثمن البيع دون اعتبار الأداء للمسكن وتوابعه (مأوى سيارة، بيت مؤونة، حديقة، مكان في مستودع جماعي) عندما تكون مضمّنة بنفس عقد البيع (المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025).
- المسكن ومأوى السيارة في عقد واحد: يُجمع الثمنان دون اعتبار الأداء. إذا لم يتجاوز المجموع 400 000 دينار فالكل بنسبة 7 %، وإذا تجاوزه فالكل بنسبة 19 %.
- مأوى سيارة أو بيت مؤونة أو حديقة تُباع بعقد مستقل، ولو في نفس اليوم: يخضع هذا العقد دائما لنسبة 19 % مهما كان ثمن المسكن.
- ثمن يساوي 400 000 دينار دون اعتبار الأداء: يقول النص «لا يتجاوز»، فتُطبّق نسبة 7 %.
العقد المنفصل ليس حيلة
إخراج مأوى السيارة من العقد لإنزال ثمن المسكن تحت 400 000 دينار لا يغيّر شيئا بالنسبة إلى المأوى: يخضع لنسبة 19 %. ويمكن للإدارة أن تنازع في تقسيم لا يعكس حقيقة العملية.
أمثلة مرقّمة
شقة بـ 385 000 دينار ومأوى سيارة بـ 20 000 دينار في نفس العقد
الأداء: 19 %الثمن الجملي دون اعتبار الأداء: 405 000 دينار، فوق السقف. الأداء: 405 000 × 19 % = 76 950 دينار، عوضا عن 28 350 دينار بنسبة 7 %. الفارق 48 600 دينار مقابل 5 000 دينار إضافية في الثمن.
شقة بـ 385 000 دينار في عقد، ومأوى سيارة بـ 20 000 دينار في عقد آخر
الأداء: 7 % و19 %الشقة: 385 000 × 7 % = 26 950 دينار. المأوى: 20 000 × 19 % = 3 800 دينار. الأداء الجملي: 30 750 دينار. يكلّف المأوى وحده 2 400 دينار أداء إضافيا مقارنة بنسبة 7 %.
مسكن اجتماعي مموّل في إطار صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء، مقتنى لدى باعث
الأداء: معفىلا أداء على الثمن. بالنسبة إلى الباعث، الأداء المدفوع على كلفة هذه المساكن غير قابل للطرح، لأن البيع معفى.
مبالغ مقرّبة إلى الدينار للتوضيح. معاليم التسجيل ومصاريف العقد تخضع لقواعد مستقلة لا يتناولها هذا الدليل.
أي تاريخ يحدّد النسبة؟
تُطبّق النسب الجديدة ابتداء من غرة جانفي 2025، طبقا لقواعد حدث الإنشاء المنصوص عليها بالفصل 5 من مجلة الأداء على القيمة المضافة. بالنسبة إلى البيوعات العقارية، يتكوّن حدث الإنشاء من الوثيقة التي تثبت وقوع العملية: عقد البيع، أو الوعد بالبيع الذي تتوفر فيه شروط البيع المنصوص عليها بالفصل 580 من مجلة الالتزامات والعقود. وفي صورة عدم توفرها، يتكوّن بتحويل الملكية.
- عقد بيع أو وعد بالبيع صحيح مبرم سنة 2025 أو بعدها: 7 % أو 19 % حسب الثمن.
- مجرد حجز دون اتفاق على المبيع والثمن: ليس وثيقة تثبت البيع؛ تاريخ العقد هو المعتبر.
الوعود الممضاة قبل 2025
حسب قراءة يتبناها بعض المهنيين (InFirst Auditors)، يبقى الوعد بالبيع الثابت التاريخ قبل غرة جانفي 2025 والمستوفي لشروط الفصل 580 خاضعا لنسبة 13 %. هذه القراءة نابعة من قواعد حدث الإنشاء، لكن المذكرة العامة لم تتناول هذه الحالة صراحة. بالنسبة إلى مسكن يقل ثمنه عن 400 000 دينار، هي غير ملائمة للمشتري (13 % عوضا عن 7 %): كل ملف يستحق الدراسة.
من أين جاء هذا النظام
| النص | ما نصّ عليه |
|---|---|
| قانون المالية لسنة 2018، الفصل 44 | أداء بنسبة 13 % على المساكن التي يبيعها الباعثون العقاريون إلى غاية 31 ديسمبر 2019، ثم 19 % ابتداء من غرة جانفي 2020 |
| قوانين المالية لسنوات 2019 (الفصل 79) و2020 (الفصل 31) و2024 (الفصل 39) | تأجيل متتال لتطبيق نسبة 19 % إلى غاية غرة جانفي 2025 |
| قانون المالية لسنة 2025، الفصل 64 | حذف نسبة 13 %: 7 % إلى حدود 400 000 دينار دون اعتبار الأداء، و19 % فيما زاد، ابتداء من غرة جانفي 2025 |
| المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025 | شرح الإدارة: ثمن المسكن وتوابعه المضمّنة بنفس العقد، 19 % للعقود المنفصلة، تاريخ حدث الإنشاء |
| قانون المالية لسنة 2026 | لا تغيير لهذا النظام |
نقاط تستوجب انتباه الباعث
- حرّروا العقد تبعا لذلك: يجب أن يظهر بوضوح الثمن دون اعتبار الأداء لكل عنصر (مسكن، مأوى، بيت مؤونة) والنسبة المطبّقة، وأن تُضمّن التوابع بنفس العقد إذا بقي المجموع تحت السقف.
- فائض الأداء: تدفعون 19 % على أغلب مشترياتكم وأشغالكم وتفوترون غالبا بنسبة 7 %؛ قد يظهر فائض في الأداء. يخضع استرجاعه لقواعد الاسترجاع بمجلة الأداء على القيمة المضافة: أدرجوه مسبقا في مخطط خزينتكم.
- المشاريع المختلطة: مساكن اجتماعية معفاة، ومساكن بنسبة 7 % أو 19 %، ومحلات تجارية بنسبة 19 %: الأداء على كلفة البيوعات المعفاة غير قابل للطرح. امسكوا محاسبة حسب المشروع وحسب القسط.
- أثمان قريبة من 400 000 دينار: قد يؤدي تعديل الثمن من قبل الإدارة أثناء مراجعة جبائية إلى نقل البيع من 7 % إلى 19 % على كامل الثمن. وثّقوا طريقة تحديد الثمن.
- البيع لشركة: لا تشمل نسبة 7 % إلا الأشخاص الطبيعيين والباعثين العقاريين العموميين؛ البيع لشخص معنوي آخر يخضع لنسبة 19 %.
أسئلة وأجوبة
أشتري شقة جديدة بـ 350 000 دينار: أي أداء؟
إذا كان البائع باعثا عقاريا مرخّصا له، والمسكن معدّا قصرا للسكن، وتشترونه بصفتكم شخصا طبيعيا: 7 %، أي 24 500 دينار. يُضاف ثمن مأوى السيارة وبيت المؤونة المضمّنين بنفس العقد لتقدير السقف.
هل سقف 400 000 دينار بكل الأداءات أم دون اعتبار الأداء؟
دون اعتبار الأداء. مسكن بـ 400 000 دينار دون اعتبار الأداء، أي 428 000 دينار بكل الأداءات، يبقى بنسبة 7 %.
فوق 400 000 دينار، هل تُطبّق نسبة 19 % على الجزء الزائد فقط؟
لا. تُطبّق النسبة على كامل الثمن. هو سقف وليس جدولا بالشرائح.
مأوى السيارة المشترى لاحقا بعقد منفصل، هل يخضع لنسبة 7 %؟
لا. تُخضع المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025 العقود المنفصلة المتعلقة بالتوابع (مستودع جماعي، مأوى سيارة، بيت مؤونة، حديقة) لنسبة 19 % في كل الحالات.
هل ما تزال المساكن الاجتماعية معفاة؟
نعم، الإعفاء مُبقى عليه بالنسبة إلى المساكن الاجتماعية وتوابعها المموّلة في إطار تدخلات صندوق النهوض بالمسكن لفائدة الأجراء والمقتناة لدى الباعثين العقاريين.
البائع ليس باعثا مرخّصا له: أي نسبة؟
19 %، حسب المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025، بالنسبة إلى المساكن المنجزة من قبل باعثين غير مرخّص لهم.
أمضيت وعدا بالبيع سنة 2024 والعقد سنة 2025: 13 % أم 7 %؟
كل شيء يتوقف على الوعد: إذا كان ثابت التاريخ ومستوفيا لشروط البيع المنصوص عليها بالفصل 580 من مجلة الالتزامات والعقود، فإن حدث الإنشاء يكون سنة 2024، ويدافع بعض المهنيين عن نسبة 13 %. لم تحسم المذكرة العامة هذه الحالة. اعرضوا الوعد على مختص.
محل تجاري في الطابق الأرضي من العمارة؟
ليس معدّا للسكن: لا تُطبّق النسبة المخفضة، والبيع بنسبة 19 %.
هل غيّر قانون المالية لسنة 2026 هذه النسب؟
لا. يبقى نظام قانون المالية لسنة 2025 ساري المفعول. سيحيّن «المرجع» هذا الدليل إذا غيّره قانون المالية لسنة 2027.
قائمة مراجعة قبل الإمضاء
- البائع باعث عقاري مرخّص له.
- العقار معدّ قصرا للسكن.
- المشتري شخص طبيعي أو باعث عقاري عمومي.
- الثمن دون اعتبار الأداء للمسكن وتوابعه المضمّنة بنفس العقد لا يتجاوز 400 000 دينار.
- التوابع المشتراة بصفة منفصلة محتسبة بنسبة 19 %.
- تاريخ العقد أو الوعد الصحيح معروف، وهو لاحق لـ 31 ديسمبر 2024.
- نسبة الأداء ومبلغه مذكوران بالعقد وبالفاتورة.
مشروع أو شراء يستحق الدراسة؟
ثمن قريب من السقف، وعد ممضى قبل 2025، مشروع مختلط، فائض أداء: يمكن لمختص أن يدرس ملفكم.
المصادر : القانون عدد 48 لسنة 2024 المؤرخ في 9 ديسمبر 2024 المتعلق بقانون المالية لسنة 2025، الفصل 64؛ المذكرة العامة عدد 7 لسنة 2025 للإدارة العامة للدراسات والتشريع الجبائي؛ مجلة الأداء على القيمة المضافة، الفصل 5؛ مجلة الالتزامات والعقود، الفصل 580؛ قوانين المالية لسنوات 2018 (الفصل 44) و2019 (الفصل 79) و2020 (الفصل 31) و2024 (الفصل 39)؛ تعليق InFirst Auditors على قانون المالية لسنة 2025.
النصوص مقروءة ومراجعة بتاريخ 18 أكتوبر 2026.