Appartement à 370 000 DT et parking à 20 000 DT, dans le même contrat
TVA : 7 %Prix total hors TVA : 390 000 DT, sous le seuil. TVA : 390 000 × 7 % = 27 300 DT. Prix toutes taxes : 417 300 DT.
L'essentiel
L'article 64 de la loi de finances 2025 a supprimé le taux de 13 % qui s'appliquait aux logements vendus par les promoteurs immobiliers. Il l'a remplacé par deux taux, selon le prix de vente hors TVA.
| Vente | TVA | Texte |
|---|---|---|
| Logement social et ses dépendances, financé par le fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS) et acquis auprès d'un promoteur immobilier | Exonéré | Exonération maintenue (note commune n° 7/2025) |
| Logement à usage exclusif d'habitation, prix hors TVA inférieur ou égal à 400 000 DT, vendu par un promoteur immobilier à une personne physique ou à un promoteur immobilier public | 7 % | Loi de finances 2025, art. 64 |
| Même logement, prix hors TVA supérieur à 400 000 DT | 19 % | Loi de finances 2025, art. 64 |
| Dépendance (parking, cellier, jardin, place dans un garage collectif) vendue par un contrat séparé de celui du logement | 19 %, dans tous les cas | Note commune n° 7/2025 |
| Logement vendu par un promoteur qui n'est pas agréé | 19 % | Note commune n° 7/2025 |
Un seuil, pas un barème
Le taux ne s'applique pas par tranches : il s'applique à la totalité du prix. À 400 000 DT hors taxe, la TVA est de 28 000 DT ; à 400 001 DT, elle passe à 76 000 DT environ. Un dinar de plus coûte environ 48 000 DT de TVA à l'acquéreur.
Qui est concerné
- Le vendeur : un promoteur immobilier au sens de la législation en vigueur, c'est-à-dire agréé. Les ventes de logements par des promoteurs non agréés restent à 19 %.
- Le bien : un immeuble bâti à usage exclusif d'habitation, avec ses dépendances, y compris les garages collectifs qui en font partie.
- L'acquéreur : une personne physique, ou un promoteur immobilier public. Le texte ne vise que ces deux acquéreurs pour le taux de 7 %.
- Ne sont pas concernés : les locaux commerciaux, les bureaux et les locaux à usage mixte, qui ne sont pas à usage exclusif d'habitation, et les ventes entre particuliers, qui ne sont pas des ventes de promoteurs.
Le seuil de 400 000 DT : ce qui entre dans le prix
Le taux se détermine sur le prix de vente hors TVA du logement et de ses dépendances (parking, cellier, jardin, place dans un garage collectif) lorsqu'ils figurent dans le même contrat de vente (note commune n° 7/2025).
- Logement et parking dans un seul contrat : on additionne les deux prix hors TVA. Si le total ne dépasse pas 400 000 DT, tout est à 7 % ; s'il dépasse, tout est à 19 %.
- Parking, cellier ou jardin vendu par un contrat à part, même le même jour : ce contrat est toujours à 19 %, quel que soit le prix du logement.
- Prix égal à 400 000 DT hors TVA : le texte dit « ne dépasse pas » ; le taux de 7 % s'applique.
Le contrat séparé n'est pas une astuce
Sortir le parking du contrat pour ramener le logement sous 400 000 DT ne change rien au parking : il est taxé à 19 %. Et l'administration peut contester un découpage qui ne correspond pas à la réalité de l'opération.
Exemples chiffrés
Appartement à 385 000 DT et parking à 20 000 DT, dans le même contrat
TVA : 19 %Prix total hors TVA : 405 000 DT, au-dessus du seuil. TVA : 405 000 × 19 % = 76 950 DT, au lieu de 28 350 DT à 7 %. L'écart est de 48 600 DT pour 5 000 DT de prix en plus.
Appartement à 385 000 DT dans un contrat, parking à 20 000 DT dans un autre
TVA : 7 % et 19 %Appartement : 385 000 × 7 % = 26 950 DT. Parking : 20 000 × 19 % = 3 800 DT. TVA totale : 30 750 DT. Le parking seul coûte 2 400 DT de TVA de plus qu'à 7 %.
Logement social financé par le FOPROLOS, acquis auprès d'un promoteur
TVA : exonéréPas de TVA sur le prix. Pour le promoteur, la TVA payée sur les coûts de ces logements n'est pas récupérable, puisque la vente est exonérée.
Montants arrondis au dinar, pour l'illustration. Les droits d'enregistrement et les frais de l'acte obéissent à des règles distinctes, non traitées dans ce guide.
Quelle date fixe le taux ?
Les nouveaux taux s'appliquent depuis le 1er janvier 2025, selon les règles du fait générateur de l'article 5 du code de la TVA. Pour une vente d'immeuble, la TVA naît avec le document qui établit l'opération : le contrat de vente, ou la promesse de vente qui réunit les conditions de la vente prévues à l'article 580 du code des obligations et des contrats. À défaut d'un tel document, elle naît au transfert de propriété.
- Contrat de vente ou promesse de vente valable conclu en 2025 ou après : 7 % ou 19 % selon le prix.
- Simple réservation, sans accord sur la chose et sur le prix : ce n'est pas un document qui établit la vente ; c'est la date du contrat qui comptera.
Promesses signées avant 2025
Selon une lecture partagée par des praticiens (InFirst Auditors), une promesse de vente ayant date certaine avant le 1er janvier 2025 et réunissant les conditions de l'article 580 reste à 13 %. Cette lecture découle des règles du fait générateur, mais la note commune ne traite pas ce cas expressément. Pour un logement de moins de 400 000 DT, elle est défavorable à l'acquéreur (13 % au lieu de 7 %) : chaque dossier mérite d'être examiné.
D'où vient ce régime
| Texte | Ce qu'il a prévu |
|---|---|
| Loi de finances 2018, art. 44 | TVA de 13 % sur les logements vendus par les promoteurs immobiliers jusqu'au 31 décembre 2019, puis 19 % à partir du 1er janvier 2020 |
| Lois de finances 2019 (art. 79), 2020 (art. 31) et 2024 (art. 39) | Report successif du passage à 19 %, jusqu'au 1er janvier 2025 |
| Loi de finances 2025, art. 64 | Suppression du taux de 13 % : 7 % jusqu'à 400 000 DT hors TVA, 19 % au-delà, à partir du 1er janvier 2025 |
| Note commune n° 7/2025 | Commentaire de l'administration : prix du logement et des dépendances du même contrat, 19 % pour les contrats séparés, date du fait générateur |
| Loi de finances 2026 | Aucune modification de ce régime |
Points d'attention pour le promoteur
- Rédigez le contrat en conséquence : le prix hors TVA de chaque élément (logement, parking, cellier) et le taux appliqué doivent apparaître clairement, et les dépendances être incluses dans le même acte si le total reste sous le seuil.
- Crédit de TVA : vous payez 19 % sur la plupart de vos achats et travaux et vous facturez souvent 7 % ; un crédit de TVA peut apparaître. Sa récupération suit les règles de restitution du code de la TVA : anticipez-le dans votre plan de trésorerie.
- Programmes mixtes : logements sociaux exonérés, logements à 7 % ou à 19 %, locaux commerciaux à 19 % : la TVA sur les coûts des ventes exonérées n'est pas déductible. Tenez une comptabilité par programme et par lot.
- Prix proches de 400 000 DT : un redressement du prix par l'administration lors d'une vérification peut faire passer la vente de 7 % à 19 % sur la totalité. Documentez la façon dont le prix a été fixé.
- Vente à une société : le taux de 7 % ne vise que les personnes physiques et les promoteurs immobiliers publics ; une vente à une autre personne morale relève du taux de 19 %.
Questions et réponses
J'achète un appartement neuf à 350 000 DT : quelle TVA ?
Si le vendeur est un promoteur immobilier agréé, que le logement est à usage exclusif d'habitation et que vous l'achetez en tant que personne physique : 7 %, soit 24 500 DT. Le prix du parking et du cellier inclus dans le même contrat s'ajoute pour apprécier le seuil.
Le seuil de 400 000 DT est-il TTC ou hors taxe ?
Hors TVA. Un logement à 400 000 DT hors TVA, soit 428 000 DT toutes taxes, reste à 7 %.
Au-delà de 400 000 DT, le taux de 19 % s'applique-t-il seulement à la partie qui dépasse ?
Non. Le taux s'applique à la totalité du prix. C'est un seuil, pas un barème par tranches.
Le parking acheté plus tard, par un acte séparé, est-il à 7 % ?
Non. La note commune n° 7/2025 soumet à 19 % dans tous les cas les contrats séparés portant sur les dépendances (garage collectif, parking, cellier, jardin).
Les logements sociaux sont-ils toujours exonérés ?
Oui, l'exonération est maintenue pour les logements sociaux et leurs dépendances financés dans le cadre du FOPROLOS et acquis auprès des promoteurs immobiliers.
Le vendeur n'est pas un promoteur agréé : quel taux ?
19 %, selon la note commune n° 7/2025, pour les logements réalisés par des promoteurs non agréés.
J'ai signé une promesse de vente en 2024 et l'acte en 2025 : 13 % ou 7 % ?
Tout dépend de la promesse : si elle a date certaine et réunit les conditions de la vente de l'article 580 du code des obligations et des contrats, le fait générateur est en 2024, et le taux de 13 % est soutenu par certains praticiens. La note commune ne tranche pas ce cas. Faites examiner la promesse.
Un local commercial au rez-de-chaussée de l'immeuble ?
Il n'est pas à usage d'habitation : le taux réduit ne s'applique pas, la vente est à 19 %.
La loi de finances 2026 a-t-elle changé ces taux ?
Non. Le régime de la loi de finances 2025 reste en vigueur. Repère mettra ce guide à jour si la loi de finances 2027 le modifie.
Liste de contrôle avant de signer
- Le vendeur est un promoteur immobilier agréé.
- Le bien est à usage exclusif d'habitation.
- L'acquéreur est une personne physique ou un promoteur immobilier public.
- Le prix hors TVA du logement et des dépendances du même contrat ne dépasse pas 400 000 DT.
- Les dépendances achetées à part sont comptées à 19 %.
- La date du contrat ou de la promesse valable est connue, et elle est postérieure au 31 décembre 2024.
- Le taux et le montant de la TVA figurent sur le contrat et sur la facture.
Un programme ou un achat à examiner ?
Prix proche du seuil, promesse signée avant 2025, programme mixte, crédit de TVA : un praticien peut examiner votre dossier.
Sources : Loi n° 2024-48 du 9 décembre 2024 portant loi de finances pour l'année 2025, article 64 ; note commune n° 7/2025 de la direction générale des études et de la législation fiscales ; code de la TVA, article 5 ; code des obligations et des contrats, article 580 ; lois de finances 2018 (art. 44), 2019 (art. 79), 2020 (art. 31) et 2024 (art. 39) ; commentaire de la loi de finances 2025 par InFirst Auditors.
Textes lus et vérifiés le 18 octobre 2026.